Pasos para una Defensa Posesoria efectiva ante un desalojo extrajudicial

En el Perú, el desalojo extrajudicial es un mecanismo legal, conocido formalmente como defensa posesoria extrajudicial, que permite a una persona recuperar la posesión de un bien sin necesidad de un proceso judicial previo cuando ha sido despojada de este

. Esta facultad se encuentra regulada en el artículo 920 del Código Civil y es una herramienta fundamental para proteger la propiedad y la posesión legítima ante invasiones o despojos

¿En qué consiste el Artículo 920 del Código Civil?

La ley permite que cualquier poseedor (ya sea el propietario, un administrador o incluso un inquilino) pueda repeler la fuerza que se emplee contra él o el bien para recobrarlo inmediatamente si fuera despojado

. Además, esta protección se extiende a los propietarios de inmuebles que no tengan edificaciones (terrenos vacíos) o que se encuentren en pleno proceso de construcción, permitiéndoles actuar contra invasores o poseedores precarios.

"    Artículo 920.- Defensa posesoria extrajudicial*

El poseedor puede repeler la fuerza que se emplee contra él o el bien y recobrarlo, si fuere desposeído. La acción se realiza dentro de los quince (15) días siguientes a que tome conocimiento de la desposesión. En cualquier caso, debe abstenerse de las vías de hecho no justificadas por las circunstancias.

El propietario de un inmueble que no tenga edificación o esta se encuentre en dicho proceso, puede invocar también la defensa señalada en el párrafo anterior en caso de que su inmueble fuera ocupado por un poseedor precario. En ningún caso procede la defensa posesoria si el poseedor precario ha usufructuado el bien como propietario por lo menos diez (10) años.

La Policía Nacional del Perú así como las Municipalidades respectivas, en el marco de sus competencias previstas en la Ley Orgánica de Municipalidades, deben prestar el apoyo necesario a efectos de garantizar el estricto cumplimiento del presente artículo, bajo responsabilidad.

En ningún caso procede la defensa posesoria contra el propietario de un inmueble, salvo que haya operado la prescripción, regulada en el artículo 950 de este Código."

Requisitos y Plazos Legales

Para que este mecanismo sea válido y no se convierta en un acto ilegal, deben cumplirse condiciones estrictas:

·       • El Plazo de 15 Días: La acción de recuperación debe realizarse dentro de los quince (15) días calendario siguientes a que el afectado tome conocimiento de la desposesión

·       • Uso Proporcional de la Fuerza: El afectado debe abstenerse de utilizar "vías de hecho" (violencia) que no estén debidamente justificadas por las circunstancias del momento

·       • Apoyo de las Autoridades: Tanto la Policía Nacional del Perú (PNP) como las Municipalidades tienen la obligación legal de prestar el apoyo necesario para garantizar que el bien sea recuperado, bajo responsabilidad si no lo hacen

¿Cuándo NO se puede usar el desalojo extrajudicial?

Existen límites claros para evitar abusos de derecho:

1. Contra Inquilinos Morosos: No se puede aplicar el desalojo extrajudicial contra un inquilino que ha dejado de pagar la renta

. En estos casos, el dueño debe esperar a que se cumplan 2 meses y 15 días de retraso para resolver el contrato según el artículo 1697 del Código Civil e iniciar un proceso judicial de "Desalojo Express" o tradicional

2. Delito de Usurpación: Si un arrendador intenta sacar a un inquilino a la fuerza, cortarle los servicios (agua/luz) o cambiarle la cerradura, podría estar cometiendo el delito de usurpación, ya que está perturbando la posesión del arrendatario

3. Posesión Prolongada: No procede la defensa posesoria si el ocupante ha poseído el bien como si fuera el dueño durante al menos diez (10) años

. En este escenario, el propietario está obligado a iniciar un proceso judicial de desalojo por ocupante precario

Conclusión

Si bien la ley otorga el derecho de defensa posesoria, este debe ejercerse con rapidez (dentro de los 15 días) y ante situaciones de despojo físico

. Para situaciones con inquilinos o poseedores antiguos, la vía correcta siempre será la judicial o notarial, asegurándose de que los contratos cuenten con cláusulas de allanamiento a futuro y firmas legalizadas para agilizar la recuperación del inmueble

Mira el siguiente video para que complementes tu información.

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